NOTES TECHNIQUES
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Principes généraux de l’évaluation pour des immeubles de rapport à usage d’habitation et mixtes
L’évaluation d’immeubles à usage principal d’habitation, dans le cadre de ventes en bloc ou au lot par lot, pose de nombreuses questions, sur lesquelles les sociétés d’expertises membres de l’AFREXIM ont travaillé.
Ce document de synthèse, établi conjointement entre membres de l’AFREXIM, rappelle quelques principes fondamentaux concernant l’évaluation en valeur vénale d’immeubles de rapport à usage d’habitation ou mixte, ou d’un ensemble de lots et propose des éléments de solutions dans ce domaine.
Immeubles en développement : quelle méthode d’évaluation ?
Ce document de synthèse, établi conjointement entre les membres de l’AFREXIM se veut un outil pédagogique, il rappelle différentes définitions et décrit les étapes de création de valeur qui peut être significative entre le prix d’acquisition d’un foncier sans projet et celui-ci purgé de recours disposant une
pré commercialisation avancée. Le document précise les principaux risques à prendre en compte, notamment administratifs, commerciaux et techniques ;mais aussi le rythme de la création de la valeur.
L’évaluation d’un immeuble en cours de construction ou d’aménagement peut être ainsi obtenue selon deux méthodes : La méthode par le revenu, en actualisant les flux futurs (discounted cash-flow ), il s’agira de déterminer la valeur de l’immeuble achevé après déduction des différents coûts inhérents à l’opération
La méthode dite du bilan promoteur (Development appraisal ou Residual method) appelée également méthode de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur.
Enfin ce document présente quelques préconisations sur cet exercice très technique .
Méthodologie de détermination des taux d’actualisation et des taux de rendement
Ce document de synthèse, établi conjointement entre les membres de l’AFREXIM se veut un outil édagogique. Rappelons leurs définitions issues de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.
Le taux d’actualisation qui permet de mettre en valeur actuelle des flux futurs. Ce taux d’actualisation est utilisé d’une part dans le cadre de la méthode par actualisation des flux (dite du Discounted cash flow), d’autre part pour calculer la valeur vénale de droits limités dans la durée (tels que droit au bail, bail à construction… ) Trois approches seront ainsi explicitées.
Le taux de rendement immobilier qui est le concept actuellement le plus utilisé, exprime le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur. Ce capital correspond à la fois au prix d’acquisition qui est versé au vendeur ainsi qu’aux frais d’acquisition représentés par les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais d’annexe. Le taux de rendement concerne donc une valeur vénale dite « acte en mains ».Le qualificatif de brut ou net recouvre la même définition que pour le taux de capitalisation, c’est-à-dire en fonction de l’assiette considérée : revenu brut ou revenu net. Deux approches seront indiquées.
Répartition terrain/construction au sein de la valeur immeuble d’un bâti
L’AFREXIM avait rendu des recommandations méthodologiques en novembre 2016 suite à deux décisions du Conseil d’État, en date du 15 février 2016 n° 367467 et 38040, qui fixaient la méthodologie à mettre en œuvre pour répartir le prix d’acquisition d’un actif immobilier
entre la part correspondant au terrain et celle relative à la construction.